中国房地产调控剑露锋芒，“国民安居计划”或开启又一时代传奇！
时间过的真快，上官飞鸿发表《两会后将亮剑，中国房产泡沫破灭或在一夕之间！》已经两个月了。期间陆续发表的多篇系列文章，在此对网友们的持续关注和长期支持深表感谢！同时重申只要中国房地产泡沫没有真正破灭，上官飞鸿就绝不会悄然离开，一定会履行自己陪你守来云开雾散那一天的诺言。本文从凤凰网转载的一则港媒消息谈起，希望读后与你有益！3月8日凤凰网以“港媒：住建部暗示新政或松动避免误伤刚需”发文称，据香港经济日报报道，新国五条细则提出向二手房征收20%的个人所得税引发恐慌后，住房和城乡建设部昨日暗示，政策可能会出现松动，避免误伤刚性需求和改善居住环境的人士。“住建部暗示新政或松动”几个字，一时间不知又牵动了多人的神经。调控真的会放松？调控是在误伤还是在有意保护刚性、改善型需求？下面上官飞鸿再次细致梳理个中就里。
本次国务院房地产调控细则主要意图大致有三：
第一个意图，通过加息、限贷去杠杆率抑制非理性需求。
当前楼市预期混乱的原因主要是政策摇摆、执行不力，导致大量不顾自身购买能力梦想居住升值两不误的非理性需求的蜂拥涌入，使“房姐”、“不良中介”、“志强”、部分地方政府及金融机构等相关个人及部门为金钱、政绩趁机呼风唤雨、予取予夺、操纵房价。此条细则将大大的降低这种非理性需求进场接盘的热情和能力，同时也大大的限制了部分企业和个人利用房产再融资甚至多次融资推高房价之路。
第二个意图，利用提高税收杠杆去房产投资化。
追逐暴利，炒房投机是房地产行业发展到泡沫时代的重要价格推手和需求所在，这种供求关系的严重失真最终直接导致资产泡沫的破灭。如果第二条限制的是普通大众的非理性需求，那么第三条的主要限制的是没有使用需求的单纯以房牟利的各类炒家。本条细则将投资、投机需求的参与热情将受到极大的打击，也是主动刺破泡沫，降低经济破坏程度的深入考虑的结果。
第三个意图，通过保证后续市场供给量震慑存量库存。
目前市场中的地产商及各类炒家手里存量的土地和房产甚巨，此处援引一段潘石屹的话或许更能说明问题。针对3月1日晚间国务院出台的国五条细则，SOHO中国董事长潘石屹认为，中国人均住房面积已超过35平米，总量已不缺，更何况开发商手中屯着不少地，上市公司中土地储备超过1亿平米建筑面积的有两家，超过5000万平米的比比皆是。在此情况下，政府不断推地，不断增加存量，价格大幅下降将成为市场选择的必然结果，预期将彻底逆转。
上官飞鸿认为本次调控细则可以看作是新一届领导层决心挤破房产泡沫主动实现经济转型的一个信号，政策正在渐进有序的推进，调控已经进入了攻坚阶段。以下就是上官飞鸿分析得出的政府已经在做和即将要做的四个方面攻坚实施步骤：
第一，务实谋变，改变预期。
新一届核心领导核心自“十八大 ”以后，在反腐治贪、厉行节俭、改变作风及关注民生等方面所做的工作应该是可圈可点、有目共睹。社会预期混乱的根源很大程度来自于政府公信力下降及政策多变有法不依，新一届中央核心管理层已经在不同场合多次的深度的剖析和反思了一些存在的历史及现实问题，相信随着这种努力和改变的一点一点的不断持续，民众的信心会不断恢复，趁火打劫、浑水摸鱼、以权谋利的人就将失去他们的市场，理性时代就会一点一点的到来，民众信心的回归是打赢这场事关中国经济能否成功转型的硬仗的重要保障。
第二，政策周密，执行得力。
中国房价已经历经十调九涨，严重的削弱了政府的公信力，并对党的执政水平和能力的提出了极大挑战。本次房地产调控不容有失，政策的制定会更加周密，执行中也会更加严格。
第三，按步骤放开市场是必然，有交易才有降价动力。
住房和城乡建设部政策可能会出现松动，避免误伤刚性需求和改善居住环境的人士的暗示，其实或许是房地产调控进入一个全新阶段的消息释放。
上官飞鸿一直认为，2011年1月26日国务院出台的提准、加息、限购、限贷的房地产调控政策，真正的目的并不是进一步打压房地产，而是为避免房地产泡沫快速破裂对中国实体经济造成毁灭性灾难，是中央或主动或被动做出的无奈之举。
限购、限贷调控政策使市场中只有卖家而找不到能够接盘的买家进来，在一个没有买家参入的市场中，卖家的降价动力何在？所以，防止投资、投机者及外资金融资本获利集中出逃，利用时间差减小地方政府土地财政依赖症，利用时间差采取主动措施化解银行信贷风险等或许才是本轮房地产调控的第一步棋，这两项工作做完，房地产大洗牌的时代才会到来，最恰当的时点就在2013年的两会后。
以避免误伤刚性需求和改善居住环境的人士为由，逐步激活市场，给卖家提供降价的动力，既是本轮房地产调控真正的开始，也是中国房地产泡沫破灭的起始点。
第四，取消限购、全面征收房产税的脚步越来越近，全新的经济发展模式已经翩翩走来。
截至到2012年底，官方统计的城镇人均住房面积已经达到了32.9平方米，加上70亿平方米以上的未在统计范畴内的以各种名目开发的小产权房及其他产权的存量住宅，再加上每年入市的7、8亿平方米的新建商品房，这个市场是否是个稀缺的市场不言自明。
限购只是为了尽量控制中国经济硬着陆的风险，一旦时机成熟将随时退出。如果把它解读成国家调控政策的倒退，不是真的无知，就是居心叵测。
本轮房地产调控相当谨慎，甚至是亦步亦趋。但伴随着真正的未来十年农村城镇化盖头的一点点掀开，另一场大戏也就逐步落下了大幕。同时也注定有很多人将成为这场房地产盛宴的牺牲品，这也是推动事物发展的必然，无可避免。最大差别是，愿赌服输者，无怨无悔；懵懂入局者，悔恨终生！
接下来上官飞鸿再梳理一下本轮房地产调控的过去，同时畅想一下未来的房地产调控路径，仅供参考。
08年以来中国房地产调控的政策的脉络：
2008年8月前（政府通过央行的数次提准、加息收紧流动性使过热的房地产市场量价齐跌，成效显著）----2008年9月至2009年12月9日前（为应对美国次贷危机引发的金融危机房地产调控政策逆转，公信力大受影响，房地产价格创出历史新高）----2009年12月9日至2011年1月26日前（政府纠错，房地产崩盘迹象显现）----2011年1月26日至2013年3月1日（限购限贷尽量冻结市场以时间换空间避免因投资、投机以及外国金融资本短期大量套现出逃造成中国经济硬着陆的风险，调控政策再次令人难以捉摸）----2013年3月1日（政府换届恢复公信力、天量M2利剑高悬以及外资加快出逃步伐等等因素博弈后适时挤破房产泡沫成了解决诸多问题的关键，本次调控细则去房产投资化改变市场预期为后续放开市场、挤破房产泡沫做了相关铺垫与准备）
关于未来房地产调控路径的畅想：
两会后新任国务院总理记者招待会上为城镇化发展方向及房地产宏观调控初步定调---按照总理指示地方性调控细则出台---逐步实现个人住房信息联网----加快推进房产税全国推广---取消限购（市场知道合理的供求价格在哪里，退出行政化干预势在必行）---长期制度化调控政策出台（把高比例征收二套以上二手房交易税费制度化、适时启动开征房产遗产税试点工作等）---国民安居计划出台（以家庭为单位，购买唯一一套住房，首付降到10%以下，执行5-7折的贷款利率，减免唯一住房交易税费）---中国房地产调控成为历史
综上，上官飞鸿认为，本轮房地产调控已经剑露锋芒，调控政策将会不断深化调整，伴随着国家每一次为挤破房产泡沫而出台新规或退出旧策的决策，拥有资源优势、占据舆论高地的既得利益集团都会登高一呼，但他们觊觎的只是你口袋里的钱。同时，国家再次误伤大众的几率已经很小，最好不要轻信急于解套者“调控仍将反复”、“房价只能更高”的论调！
本届全国人大代表宗庆后在两会提案上提出，政府应该给每户城市居民都享受一套经济适用房的权利，让他们能买得起房，能够安居乐业、安心创业。宗代表的这个愿望很好，可惜国人短时间还很难享受到这个蛋糕，除非宗代表自掏腰包。新一届政府第一个任期内，通过降低首付、利率优惠及减免相关交易税费实现“国民安居计划”，或许会成为既免除农业税后开启的中国又一个时代传奇！
https://www.bilibili.com/video/BV17wmEY3E3X
页:
[1]